Dom bez pozwolenia na budowę do 70 m2 – jakie wymogi należy spełnić?
Wielu z nas marzy o swoim własnym „M”, miejscu, w którym wypocznie po ciężkim dniu pracy i spędzi piękne chwile z rodziną. Jednak wśród osób zastanawiających się nad budową domu, pojawiają się obawy związane z ilością dokumentów do wypełniania i związanymi z tym czasem oraz kosztami. Wychodząc naprzeciw tym obawom, na początku bieżącego roku, weszła w życie nowelizacja prawa budowlanego oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która umożliwia budowę domów mieszkalnych i rekreacyjnych – o powierzchni zabudowy działki do 70 m2 – bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, zatrudnienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy. Kto może skorzystać z tych zmian? Jakie warunki należy spełnić? Gdzie szukać projektów domów do 70 m2? Jakich formalności należy dopełnić?
Budowa domu do 70 m2 bez pozwolenia – kto może skorzystać ze zmian w prawie budowlanym?
Ze zmian w przepisach budowlanych może skorzystać każdy, kto posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Nie ma znaczenia stan cywilny, status społeczny czy sytuacja rodzinna. Ważne, aby dom, który wybudujesz zaspokajał Twoje własne potrzeby mieszkaniowe lub rekreacyjne.
Budowa domu do 70 m2 bez pozwolenia – jakie warunki należy spełnić?
Budowa domu do 70 m2 bez pozwolenia wymaga spełnienia określonych warunków. Jeden z nich dotyczy działki, na której będzie znajdował się budynek.
Pamiętaj, że grunt, na którym planujesz budowę domu, musi posiadać status działki budowlanej lub rekreacyjnej.
Dodatkowo, decydując się na budowę domu mieszkalnego bez pozwolenia, pamiętaj o spełnieniu kolejnych warunków:
- powierzchnia zabudowy gruntu nie może przekraczać 70 m2,
- obiekt musi w całości zmieścić się na działce,
- budynek musi być wolnostojący i służyć własnym celom mieszkaniowym,
- dom może mieć maksymalnie dwie kondygnacje (w przypadku wybudowania domu z podpiwniczeniem, piwnica liczy się już, jako jedna kondygnacja).
Warto podkreślić, że powierzchnia 70 m2 odnosi się do powierzchni zabudowy działki, a nie do łącznej powierzchni użytkowej powstałego budynku. Przy racjonalnym rozplanowaniu układu pomieszczeń, powierzchnia użytkowa domu mieszkalnego bez pozwolenia może wynieść nawet do 100 m2.
Decydując się na budowę domu rekreacyjnego bez pozwolenia, pamiętaj, aby był to:
- budynek o powierzchni zabudowy działki nieprzekraczającej 70 m2,
- jeden dom na każde 500 m2 działki,
- dom parterowy służący do rekreacji indywidualnej,
- budynek, który ma rozpiętość elementów konstrukcyjnych do 6 metrów i wysięg wsporników do 2 metrów.
Budowa domu o powierzchni zabudowy działki do 70 m2 bez pozwolenia musi być zgodna z przepisami Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W przepisach określono m.in. minimalną odległość od działki sąsiadującej, powierzchnie i wysokości poszczególnych pomieszczeń, czy wymogi w zakresie oszczędności energii oraz izolacyjności cieplnej.
Osobą, która potwierdza, że obiekt spełnia te warunki, jest projektant składający oświadczenie o przygotowaniu projektu domu zgodnie z zasadami wiedzy technicznej i obowiązującymi przepisami.
Każdego inwestora obowiązują również przepisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). To w nich zawarte są wymogi dotyczące m.in. wysokości kalenicy czy rodzaju dachu.
Jeśli działka, na której planujesz budowę domu bez pozwolenia, nie posiada MPZP, musisz złożyć wniosek do urzędu miasta lub gminy (właściwego ze względu na lokalizację inwestycji) z prośbą o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
W przypadku domu mieszkalnego urząd ma 21 dni na wydanie decyzji. Gdy warunki zabudowy dotyczą domu rekreacyjnego, czas oczekiwania może wydłużyć się nawet do 90 dni.
Projekty domów o powierzchni zabudowy do 70 m2 – gdzie szukać?
Jednym z wymaganych dokumentów, który należy dołączyć do zgłoszenia, jest projekt architektoniczno-budowlany. Wybór projektu domu to jedna z najważniejszych decyzji na etapie planowania budowy. To od niego zależy koszt, a także funkcjonalność i estetyka budynku. Sporym udogodnieniem, związanym ze zmianą przepisów prawa budowlanego, będzie dostęp do bazy projektów domów o powierzchni zabudowy działki do 70 m2.
W efekcie konkursu wyłoniono aż 38 projektów domów, które charakteryzują się wysokimi walorami architektoniczno-funkcjonalnymi, ekologicznymi oraz estetycznymi. Prace konkursowe będą umieszczone w ogólnodostępnej bazie online, najprawdopodobniej na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.
Po wybraniu projektu domu, konieczne jest przygotowanie przez geodetę projektu zagospodarowania terenu. Geodezyjne wyznaczenie terenu ma na celu zachowanie przewidzianego w projekcie położenia wyznaczanego obiektu, względem obiektów istniejących i wznoszonych oraz względem granic nieruchomości.
Decydując się na budowę domu do 70 m2, warto uwzględnić w nim montaż rolet zewnętrznych. Opuszczona osłona przed szybą okna pomaga w znacznym stopniu ograniczyć utratę ciepła z budynku zimą, a latem odbijać promienie słoneczne, chroniąc przed nadmiernym nagrzewaniem się pomieszczeń. Dodatkowo, oprócz skutecznej ochrony termoizolacyjnej, pancerz rolety wygłusza hałas pochodzący z zewnątrz oraz stanowi dodatkową barierę dla włamywaczy.
Budowa domu bez pozwolenia – jakie formalności należy spełnić przed rozpoczęciem prac?
Wprowadzenie możliwości budowy domu o powierzchni zabudowy do 70 m2 bez pozwolenia nie oznacza braku obowiązków spoczywających na inwestorze. Aby przystąpić do budowy, należy skompletować dokumentację oraz dokonać jej zgłoszenia do odpowiedniego urzędu miasta lub gminy, właściwego ze względu na lokalizację inwestycji.
Podstawowe dokumenty, jakie musisz dołączyć do zgłoszenia, to:
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- plan zagospodarowania przestrzennego (w przypadku jego braku, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu od gminy),
- projekt architektoniczno-budowlany,
- projekt zagospodarowania działki lub terenu.
Dodatkowo, do dokumentacji konieczne jest dołączenie oświadczeń, o:
- budowie domu na własne potrzeby mieszkaniowe,
- przyjęciu odpowiedzialności za kierowanie budową, jeśli decydujesz się nie zatrudniać kierownika budowy,
- potwierdzeniu złożenia kompletu dokumentów potrzebnych do zgłoszenia.
Dysponując kompletną dokumentacją, możesz dokonać zgłoszenia budowy na kilka sposobów:
- złożyć osobiście,
- przesłać pocztą tradycyjną,
- złożyć online, na stronie www.e-budownictwo.gunb.gov.pl.
Dodatkowo, należy pamiętać o powiadomieniu Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o planowanym terminie rozpoczęcia robót. Możesz to zrobić tradycyjnie (osobiście lub korespondencyjnie), bądź online, na stronie www.e-budownictwo.gunb.gov.pl.
Po dokonaniu zgłoszenia budowy domu mieszkalnego możesz przystąpić do prac budowlanych – urzędnicy nie mogą sprzeciwić się budowie, a więc nie musisz czekać na ich zgodę. W przypadku budowy domu rekreacyjnego urzędnicy mogą wyrazić sprzeciw w ciągu 21 dni.
Pamiętaj, że pomimo braku obowiązku ustanowienia kierownika budowy, jesteś zobowiązany do umieszczenia na terenie budowy tablicy informacyjnej, która ma ułatwić kontakt z Tobą w sytuacji kontroli budowy lub innych zdarzeń wymagających interwencji odpowiednich służb.
Dom bez pozwolenia do 70 m2 – jakie formalności należy spełnić po zakończeniu budowy?
Na Twoich barkach spoczywa obowiązek nie tylko zgłoszenia rozpoczęcia budowy domu, ale również poinformowania odpowiednich organów administracji architektoniczno-budowlanej o zakończeniu prac.
Jako właściciel nowopowstałego budynku zobowiązany jesteś do zlecenia wykonania geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Przeprowadzony przez geodetę pomiar inwestycyjny ma na celu zebranie stosownych informacji do określenia położenia, wymiarów oraz kształtu obiektu budowlanego, a także weryfikację ich zgodności z projektem budynku.
Zawiadomienie o zakończeniu budowy należy złożyć do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. W przypadku decyzji o niezatrudnianiu kierownika budowy, należy dodatkowo przedstawić:
- oświadczenie o wykonaniu geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej,
- oświadczenie o zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi.
Jeżeli nadzór budowlany w ciągu 14 dni od złożenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu, możesz przystąpić do użytkowania budynku.
Wybudowanie domu bez pozwolenia nie zobowiązuje Cię do dożywotniego użytkowania tej nieruchomości. Pomimo, że ustawa nie określa warunków sprzedaży lub wynajmu domu do 70 m2 powierzchni zabudowy działki, możesz go sprzedać lub wynająć, w przypadku, gdy zmieni się Twoja sytuacja osobista lub majątkowa. Dodatkowo, własność takiego domu możesz przenieść na inne osoby, np. na swoje dzieci.
Zmiana prawa budowlanego i możliwość budowy domu bez pozwolenia to wyjście naprzeciw oczekiwaniom osób, które chcą zrealizować swoje marzenie o małych, ale własnych czterech kątach. Możliwość budowy domu o powierzchni zabudowy działki do 70 m2 bez pozwolenia, bez zatrudnienia kierownika budowy oraz bez prowadzenia dziennika budowy to podstawowe zmiany w ustawie. Prostsza i łatwiejsza forma zgłoszenia budowy to oszczędność czasu, pieniędzy oraz szansa na spełnienie własnych marzeń.
Wróć na Strefę wiedzy
